Aktualności

ODPOWIEDZIALNOŚĆ PODATKOWA PARTNERÓW PRZY ZNIESIENIU WSPÓŁWŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ KREDYTEM

datio in solutum

        

Zdarzają się sytuacje, w których aktualni partnerzy życiowi decydują się zakupić nieruchomość na zasadach współwłasności. Drożejące nieruchomości powodują, iż często do zakupów dochodzi na kredyt z zabezpieczeniem hipoteki na rzecz banku. W pewnym momencie życia może okazać się, iż drogi życiowe partnerów rozchodzą się, a ci postanawiają podjąć decyzję, co uczynić dalej z nieruchomością. Jednym z rozwiązań jest przejęcie nieruchomości na własność przez jednego z partnerów bez spłat i dopłat z obietnicą wobec drugiego partnera, iż ten drugi zostanie zwolniony z obowiązku kredytowego, a raty będzie spłacać partner przejmujący nieruchomość. Podobne sytuacje mogą wygenerować obowiązek zapłaty podatku przez partnera zwalnianego z zapłaty kredytu. Organy podatkowe udzielały odpowiedzi, czy w takim stanie partner zwalniany ze spłaty kredytu osiąga przychód, który powinien zostać opodatkowany.

Ustalenia – tylko na piśmie

W celu zapewnienia jak największej transparentności transakcji wszystkie czynności warto dokonywać na piśmie. W pierwszej kolejności należy zadbać o spisanie przedwstępnej umowy zniesienia współwłasności nieruchomości. Czynność taka nie musi być dokonana w formie aktu notarialnego.

Zgoda banku

Kolejnym krokiem jest uzyskanie zgody banku na zwolnienie jednego z partnerów z zobowiązania kredytowego.

przyrzeczona umowa zniesienia współwłasności nieruchomości

Pozytywna decyzja banku powinna stanowić kluczowy warunek do przystąpienia do przyrzeczonej umowy zniesienia współwłasności nieruchomości, która na tym etapie już musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego. Omawiane zdarzenie podatkowe jest rozważane przy założeniu, że zniesienie współwłasności następuje bez wzajemnych spłat i dopłat.

Z chwilą podpisania umowy w formie aktu notarialnego ziszczą się przesłanki uzasadniające ewentualne obciążenie partnera zwalnianego z zapłaty kredytu obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Osoba taka nie zostanie obciążona koniecznością zapłaty podatku, jeśli do zniesienia współwłasności dojdzie po upływie pełnych pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia nieruchomości.

konsekwencje podatkowe

Jeśli jednak zniesienie współwłasności nastąpi przed upływem wspomnianego okresu, to partner zwalniany z kredytu może liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku. Organy podatkowe stoją na stanowisku, że przychód powstanie poprzez dokonanie analizy kilku wartości pieniężnych. W pierwszej kolejności należy ustalić rynkową wartość nieruchomości w chwili zniesienia współwłasności, a następnie ustalić, jaki udział w tej nieruchomości ma partner zwalniany z kredytu. Tak ustalona kwota jest kwalifikowana jako przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. Kwotę tę należy porównać z wartością nabywanego udziału podczas transakcji zakupu nieruchomości oraz z ewentualnymi nakładami poniesionymi na nieruchomość. Jeśli kwota przekazywanego udziału drugiemu partnerowi jest mniejsza lub równa równowartości udziału nabywanej nieruchomości z chwili nabycia, do której do równowartości udziału dodaje się ewentualne nakłady na nieruchomość, to nie sposób mówić o dochodzie partnera zwalnianego z zobowiązania kredytowego.

Dla przykładu, by zobrazować powyższe rozważania na konkretnych kwotach. Partnerzy nabywają mieszkanie w równych udziałach po 1/2 za 500.000 zł, czyli każdy z partnerów nabywa udział o wartości 250.000 zł. Każdy z partnerów wykłada w postaci nakładów na urządzenie mieszkania po 50.000 zł. Po czterech latach od nabycia mieszkania partnerzy rozstają się, a jeden z nich postanawia przejąć mieszkanie wraz z kredytem bez obowiązku spłaty drugiego. Wartość mieszkania w chwili zniesienia współwłasności wynosi 700.000 zł, a zatem połowa przejmowanego udziału wynosi 350.000 zł. Uwzględniając wcześniejsze rozważania, to dochód do opodatkowania zwalnianego partnera z zobowiązania kredytowego, wyniesie 50.000 zł (350.000-250.000-50.000). Partner nie zostałby obciążony obowiązkiem podatkowym, gdyby wartość mieszkania w chwili zniesienia współwłasności wynosiła równo lub mniej niż 600.000 zł, albo gdyby do zniesienia współwłasności doszło po upływie ponad pięciu lat licząc od końca roku, w którym doszło do nabycia mieszkania przez partnerów.

Opracował: adw. Marcin Moj

Unieważnienie umowy kredytu frankowego w świetle wyroku TSUE ws. C-19/20

unieważnienie kredytu frankowego

W jednym z postępowań dotyczących kredytu „frankowego” pełnomocnik banku, odpowiadając na pozew o unieważnienie kredytu frankowego, zażądał przeprowadzenia następującego dowodu:

Należy jednak wskazać, że dowód z opinii biegłego sądowego dotyczący wyliczeń z zastosowaniem średnich kursów NBP stanowiłoby niedozwoloną ingerencję sądu powszechnego w treść stosunku prawnego stron, polegającą na nieuprawnionej modyfikacji tego stosunku.

Czy sąd może modyfikować treść umowy kredytowej?

Takie działanie wprost wykluczył TSUE m.in. w wyroku ws. C-19/20: „Zatem w przypadku stwierdzenia przez sąd krajowy nieważności nieuczciwego warunku zawartego w umowie zawartej między przedsiębiorcą a konsumentem art. 6 ust. 1 dyrektywy 93/13 należy interpretować w taki sposób, że niezgodny z tym przepisem jest przepis prawa krajowego dający sądowi krajowemu możliwość uzupełnienia tej umowy poprzez zmianę treści owego warunku (wyrok z dnia 26 marca 2019 r., Abanca Corporación Bancaria i Bankia, C‑70/17 i C‑179/17, EU:C:2019:250, pkt 53 i przytoczone tam orzecznictwo)” (pkt 67, C-19/20). Wykreślenie zapisu o marży banku, z pozostawieniem wyliczenia wymiany walut po średnim kursie NBP, stanowiłoby faktycznie wprowadzenie nowego warunku do umowy łączącej strony, co jest niedopuszczalne.

Stanowisko banku – można modyfikować, w celu zachowania ważności umowy

W swoim piśmie z wnioskiem dowodowym pełnomocnik banku wskazywał, że w kontekście orzeczenia TSUE ws. C-19/20 możliwym jest utrzymanie w mocy zapisu umownego zawartego w umowie kredytowej łączącej strony po wykreśleniu z tego paragrafu postanowień dotyczących marży banku. Argumentacja banku nie wytrzymuje jednak krytyki.

Stanowisko kredytobiorcy – umowę należy unieważnić

Z orzeczenia TSUE ws. C-19/20 wprost wynika niemożliwość utrzymania w mocy zapisu umownego w przypadku wykreślenia postanowień o marży banku. Taka interpretacja ma swe oparcie w punkcie 70 wyroku TSUE ws. C-19/20: „Tymczasem Trybunał orzekł, że przepisy dyrektywy 93/13 stoją na przeszkodzie temu, żeby uznany za nieuczciwy warunek został częściowo utrzymany w mocy poprzez usunięcie elementów przesądzających o jego nieuczciwym charakterze, w przypadku gdyby to usunięcie sprowadzało się do mającej wpływ na istotę tych warunków zmiany ich treści (wyrok z dnia 26 marca 2019 r., Abanca Corporación Bancaria i Bankia, C‑70/17 i C‑179/17, EU:C:2019:250, pkt 64)”.

Jak prawidłowo interpretować wyrok TSUE w sprawie C-19/20?

Jak widać punkt 70 wyroku TSUE w sprawie C-19/20 należy wykładać w następujący sposób. TSUE wskazało, że jeśli w określonym postanowieniu umownym występuje nieuczciwy warunek (czyli w tej sprawie zapisy dotyczące marży banku), to jeśli usuwając z postanowienia ten nieuczciwy warunek dojdzie do zmiany treści tego postanowienia, to takie działanie stoi w sprzeczności z dyrektywą 93/13. Bezspornym jest, że usuwając fragment o marży banku doszłoby do zmiany warunków takiego postanowienia, gdyż mielibyśmy wtedy do czynienia z całkowicie odrębnym ujęciem kwestii przeliczenia kursów walut. TSUE tym samym wykluczył możliwość dzielenia fragmentów postanowień dotyczących indeksacji kredytu. Postanowienia dotyczące wymiany walutowej muszą zatem być interpretowane jako całość, a ich ocena ważności musi odnosić się do całego postanowienia umownego, a nie jedynie fragmentu. W tym miejscu odwołać się należy do art. 58 § 3 k.c., gdyż istnieje prawdopodobieństwo graniczące z pewnością, że bank nie zawarłaby umowy kredytowej zawierającej odwołanie wyłącznie do kursu średniego NBP, co z kolei prowadzi do wniosku o konieczności stwierdzenia nieważności całej umowy kredytowej. Dlatego też wykładnia wyroku TSUE ws. C-19/20 dokonana przez pełnomocnika banku stoi w rażącej sprzeczności z istotą przywołanego orzeczenia TSUE.

Opracowali: adw. dr Marcin Moj i adw. Marcin Hołówka

Niedotrzymanie terminu oddania lokalu na podstawie umowy deweloperskiej a epidemia COVID-19

umowa deweloperska

Epidemia Covid-19 może wpływać negatywnie na proces budowlany. Dostawcy dewelopera mogą mieć problem z materiałami budowalnymi ze względu na przestoje w fabrykach. Przedsiębiorstwa zajmujące się dostarczaniem energii elektrycznej, gazu, mogą wyznaczać dłuższe niż zazwyczaj terminy na przyłączenie osiedli do mediów. Urzędy wydające odpowiednie zezwolenia i pozwolenia mogą pracować w trybie hybrydowym i z opóźnieniem wydawać konieczne decyzje administracyjne.

Powyższe problemy mogą prowadzić do odwoływania przez dewelopera terminu odbiorów domów czy mieszkań i w konsekwencji do przesunięcia terminu na podpisanie w formie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Standardowa umowa deweloperska powinna zawierać zapisy wskazujące na ostateczny termin przeniesienia prawa własności (art. 22 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) oraz nakładające na dewelopera karę umowną w sytuacji opóźnień z przeniesieniem prawa własności do zakupionego lokalu (art. 22 ust. 1 pkt 13 tej ustawy). Przekroczenie wskazanego w umowie deweloperskiej ostatecznego terminu będzie oznaczać finansową odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie w przekazaniu lokalu.

Jaki wpływ ma epidemia na wykonanie umowy deweloperskiej?

Niektórzy z deweloperów przy zmianie terminów powołują się na epidemię COVID-19 i jej skutki, w ten sposób próbują usprawiedliwić opóźnienie w przeniesieniu prawa własności do zakupionego lokalu. Jednakże czy epidemię COVID-19 jest faktycznie okolicznością wyłączającą lub ograniczającą odpowiedzialność dewelopera z tytułu powstałych opóźnień w procesie budowlanym? I czy faktycznie w takim przypadku nabywca lokalu traci prawo do roszczenia o zapłatę kary umownej?

Po pierwsze należy wskazać, że epidemia trwa od marca 20219 roku i każdy z przedsiębiorców powinien już przystosować się do tej nowej sytuacji na tyle, aby zabezpieczyć sobie dostawy towarów i pracowników do pracy. Po drugie, w przypadku COVID-19 teraz trudno mówić o sile wyższej, ponieważ siłą wyższą jest zdarzenie, które nie mogło być przewidziane w dniu podpisania umowy deweloperskiej i które są poza kontrolą stron umowy. Teraz wykonywane umowy deweloperskie były podpisywane już po ogłoszeniu pandemii i z tego też względu trwająca pandemia nie może być uznawana za siłę wyższą. Po trzecie zaś, kary umowne należne są nabywcy za opóźnienie się dewelopera z terminowym wykonaniem zobowiązań. Czym innym jest, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, opóźnienie a czym innym zwłoka dewelopera. Zwłoka oznacza, że deweloper, z własnej winy, nie wykonuje czegoś na czas. Natomiast opóźnienie oznacza, że deweloper po prostu nie wykonuje czegoś na czas, niezależnie od tego czy opóźnienie jest wynikiem jego winy czy też nie. Dlatego też w większości przypadków deweloper nie będzie mógł się powoływać na to, że nie może przestrzegać terminów z powodu obowiązującego stanu epidemii lub stanu zagrożenia epidemiologicznego.

Na ten temat możesz przeczytać też ten artykuł: Kara umowna za opóźnienie dewelopera z podpisaniem umowy przenoszącej własność do lokalu.

Chwila złożenia oświadczenia woli

oświadczenie woli

W jednej ze spraw klienci podpisali przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, na mocy której zobowiązali się do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży i zapłacili zadatek. Umowę przedwstępną wykorzystuje się, kiedy strony nie mogą lub nie są jeszcze gotowe na zawarcie umowy przyrzeczonej, w której przenoszone jest prawo własności do nieruchomości. W tej sprawie nasi klienci, przyszli kupujący, nie posiadali odpowiednich środków finansowych potrzebnych na zakup nieruchomości i starali się o przyznanie im kredytu bankowego.

W przedwstępnej umowie sprzedaży, wspólnie z drugą stroną postanowili, że w przypadku nieuzyskania przez kupujących kredytu w co najmniej trzech bankach, kupującym przysługiwać będzie, stosowanie do art. 395 kodeksu cywilnego (dalej jako: k.c.), w terminie do 15 maja 2021 roku prawo odstąpienia od umowy. Nasi klienci dostali decyzje odmowne w sprawie udzielenia kredytu z trzech banków i w dniu 15 maja 2021 roku wysłali pocztą poleconą za potwierdzeniem odbioru oświadczenie woli o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży. Tego samego dnia skan oświadczenia woli kupujący przesłali na adres emailowy sprzedających. Korespondencja pocztowa dotarła do sprzedających 20 maja 2021 r.

Ostatni moment na złożenie oświadczenia

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że nasi klienci postąpili zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej, tzn. wnioskowali o kredyt, a gdy trzy banki odmówiły im przyznania finansowania to w ostatnim dniu terminu wysłali do drugiej strony oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy i wezwanie do zwrotu zadatku.

Czy jednak na pewno był to ostatni dzień na złożenie takiego oświadczenia?

W tej sprawie zastosowanie art. 61 k.c. § 1., który wskazuje, że: oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Odwołanie takiego oświadczenia jest skuteczne, jeżeli doszło jednocześnie z tym oświadczeniem lub wcześniej. W związku z tym, nasi klienci wysyłając oświadczenie o odstąpieniu od umowy drogą pocztową w dniu 15 maja 2021 roku uchybili terminowi, ponieważ na pewno oświadczenie to nie doszło do drugiej strony tego samego dnia, a tym samym druga strona nie mogła zapoznać się z jego treścią w dniu 15 maja 2021 roku, a dzień ten był ostatnim dniem na odstąpienie od umowy przedwstępnej.

Jak orzekają sądy w takich sprawach?

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 września 2016 r., II CSK 750/15 wskazał, że: przepis art. 61 § 1 k.c. określa chwilę skutecznego złożenia oświadczenia woli składanego innej osobie. Następuje to, jak tylko dotrze ono do tej osoby, w taki sposób, że mogła się z nim zapoznać. Jeżeli treść oświadczenia woli składanego innej osobie zawarta jest w piśmie przesyłanym pocztą, a przesyłka – wobec niemożności doręczenia – zostanie pozostawiona w urzędzie pocztowym z powiadomieniem o tym adresata, dojście oświadczenia do wiadomości tej osoby, w rozumieniu art. 61 § 1 k.c., następuje z chwilą doręczenia pisma w dniu, przyjętym analogiczne do doręczania pisma sądowego, w trybie art. 139 § 1 k.p.c. Zasadniczym celem doręczenia jest to, aby odbiorca faktycznie pismo otrzymał i zapoznał się z jego treścią. Chodzi zatem o to, żeby adresat odebrał korespondencję z urzędu pocztowego w wyznaczonym czasie, co pozwala mu na realne zapoznanie się z treścią oświadczenia.

Warto zaznaczyć, że sam fakt czy adresat zapozna się z treścią odebranej korespondencji czy z tego świadomie zrezygnuje nie ma znaczenia, na co zwrócił również uwagę Sąd Najwyższy z wyroku z dnia 19 lipca 2012 r., II CSK 655/11, w którym wskazał, że: w świetle art. 61 k.c. nie jest konieczne, dla skuteczności złożenia oświadczenia woli innej osobie, by adresat tego oświadczenia zapoznał się z treścią pisma zawierającego oświadczenie. Uznaje się za wystarczające to, że miał możliwość zapoznania się z treścią pisma. Fakt, że z własnej woli z tego zrezygnował, pozostaje bez wpływu na skuteczność złożenia oświadczenia woli.

Kto musi udowodnić, że przesyłka dotarła do adresata?

Należy pamiętać, że to na składającym oświadczenie spoczywa ciężar udowodnienia, że zostało ono doręczone drugiej stronie. Najbezpieczniejszym sposobem jest nadanie przesyłki poleconej za potwierdzeniem odbioru, wtedy dysponujemy potwierdzeniem, że adresat odebrał korespondencję. W przypadku niedoręczenia przesyłki i jej zwrotu to nadawca musi wykazać, że wysłał korespondencję na adres wskazany przez adresata i przedstawić zwrotne poświadczenie odbioru z adnotacją, że przesyłka nie mogła zostać doręczona adresatowi z uwagi na zmianę jego miejsca zamieszkania. Co prawda, dwukrotne awizowanie przesyłki poleconej stwarza domniemanie faktyczne możliwości zapoznania się przez drugą stronę z treścią otrzymanego pisma, co oznacza przerzucenie ciężaru dowodu na adresata, jednakże dla pewności nadawca powinien zachować zwrotne poświadczenie odbioru.

Czy była możliwość uratowania tej, wydaje się, że beznadziejnej sytuacji?

Oświadczenia składane drogą elektroniczną

Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w § 2. wspomnianego już art. 61 k. c., zgodnie z którym: oświadczenie woli wyrażone w postaci elektronicznej jest złożone innej osobie z chwilą, gdy wprowadzono je do środka komunikacji elektronicznej w taki sposób, żeby osoba ta mogła zapoznać się z jego treścią. Trzeba przy tym również pamiętać o możliwości udowodnienia, że oświadczenie doszło do drugiej strony – w tym przypadku ciężar dowodu spoczywa także na nadawcy.

Zwrócił na to uwagę Sąd Apelacyjny w Katowicach, który w wyroku z dnia 6 kwietnia 2018 r., V AGa 259/18 podkreślił, że: dla uznania, że doręczenie faktycznie miało miejsce, nie jest wystarczające wyłącznie wprowadzenie oświadczenia do systemu komunikacji elektronicznej, ponieważ stan taki nie stwarza pewności co do tego, czy rzeczywiście trafiło ono do operatora usług telekomunikacyjnych, a następnie stało się dostępne dla adresata tak, aby ten miał możliwość zapoznania się z jego treścią. Dowód w jakiej dacie nastąpiło doręczenie oświadczenia woli, obciąża nadawcę. Może on skorzystać z usługi potwierdzenia komunikatu elektronicznego lub – w razie posłużenia się podpisem elektronicznym – potwierdzenia udzielanego przez akredytowaną instytucję certyfikacyjną. To oznacza, że ponieważ nasi klienci wysłali oświadczenie równocześnie drogą mailową, nie uchybili terminowi na odstąpienie od umowy przedwstępnej.

W niniejszej sprawie wysłanie samej korespondencji pocztowej doprowadziłoby do uchybienia terminu na złożenie oświadczenia o odstąpieniu co wynikało z błędnego przyjęcia, że 15 maja 2021 roku jest ostatnim dniem na wysłanie pocztą oświadczenia o odstąpieniu od przedwstępnej umowy sprzedaży. Data nadania przesyłki na poczcie liczy się w przypadku złożenia pisma w sądzie czy urzędzie, natomiast w obrocie „prywatnym” istotny jest umożliwienia zapoznania się z przesyłką przez odbiorcę.

Moment dotarcia oświadczenia do adresata jest kluczowy

Podsumowując, przy składaniu oświadczenia woli innej osobie, np. składając wypowiedzenie umowy o pracę, przyjmując ofertę sprzedaży samochodu, składając pisemne wypowiedzenie umowy najmu, dokonując rezerwacji pobytu w hotelu poprzez e – maila, czy jak w przypadku naszych klientów składając oświadczenie o odstąpieniu od umowy – zasadnicze znaczenie ma ustalenie czasu dojścia oświadczenia woli do adresata. Ustawodawca polski przyjął tzw. teorię doręczenia, czyli oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła się zapoznać z jego treścią.

apl. adw. Martyna Szalińska – Kulewicz

adwokat Marcin Hołówka