Niedotrzymanie terminu oddania lokalu na podstawie umowy deweloperskiej a epidemia COVID-19

umowa deweloperska

Epidemia Covid-19 może wpływać negatywnie na proces budowlany. Dostawcy dewelopera mogą mieć problem z materiałami budowalnymi ze względu na przestoje w fabrykach. Przedsiębiorstwa zajmujące się dostarczaniem energii elektrycznej, gazu, mogą wyznaczać dłuższe niż zazwyczaj terminy na przyłączenie osiedli do mediów. Urzędy wydające odpowiednie zezwolenia i pozwolenia mogą pracować w trybie hybrydowym i z opóźnieniem wydawać konieczne decyzje administracyjne.

Powyższe problemy mogą prowadzić do odwoływania przez dewelopera terminu odbiorów domów czy mieszkań i w konsekwencji do przesunięcia terminu na podpisanie w formie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Standardowa umowa deweloperska powinna zawierać zapisy wskazujące na ostateczny termin przeniesienia prawa własności (art. 22 ust. 1 pkt 7 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) oraz nakładające na dewelopera karę umowną w sytuacji opóźnień z przeniesieniem prawa własności do zakupionego lokalu (art. 22 ust. 1 pkt 13 tej ustawy). Przekroczenie wskazanego w umowie deweloperskiej ostatecznego terminu będzie oznaczać finansową odpowiedzialność dewelopera za opóźnienie w przekazaniu lokalu.

Jaki wpływ ma epidemia na wykonanie umowy deweloperskiej?

Niektórzy z deweloperów przy zmianie terminów powołują się na epidemię COVID-19 i jej skutki, w ten sposób próbują usprawiedliwić opóźnienie w przeniesieniu prawa własności do zakupionego lokalu. Jednakże czy epidemię COVID-19 jest faktycznie okolicznością wyłączającą lub ograniczającą odpowiedzialność dewelopera z tytułu powstałych opóźnień w procesie budowlanym? I czy faktycznie w takim przypadku nabywca lokalu traci prawo do roszczenia o zapłatę kary umownej?

Po pierwsze należy wskazać, że epidemia trwa od marca 20219 roku i każdy z przedsiębiorców powinien już przystosować się do tej nowej sytuacji na tyle, aby zabezpieczyć sobie dostawy towarów i pracowników do pracy. Po drugie, w przypadku COVID-19 teraz trudno mówić o sile wyższej, ponieważ siłą wyższą jest zdarzenie, które nie mogło być przewidziane w dniu podpisania umowy deweloperskiej i które są poza kontrolą stron umowy. Teraz wykonywane umowy deweloperskie były podpisywane już po ogłoszeniu pandemii i z tego też względu trwająca pandemia nie może być uznawana za siłę wyższą. Po trzecie zaś, kary umowne należne są nabywcy za opóźnienie się dewelopera z terminowym wykonaniem zobowiązań. Czym innym jest, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, opóźnienie a czym innym zwłoka dewelopera. Zwłoka oznacza, że deweloper, z własnej winy, nie wykonuje czegoś na czas. Natomiast opóźnienie oznacza, że deweloper po prostu nie wykonuje czegoś na czas, niezależnie od tego czy opóźnienie jest wynikiem jego winy czy też nie. Dlatego też w większości przypadków deweloper nie będzie mógł się powoływać na to, że nie może przestrzegać terminów z powodu obowiązującego stanu epidemii lub stanu zagrożenia epidemiologicznego.

Na ten temat możesz przeczytać też ten artykuł: Kara umowna za opóźnienie dewelopera z podpisaniem umowy przenoszącej własność do lokalu.