Zdarzają się sytuacje, w których aktualni partnerzy życiowi decydują się zakupić nieruchomość na zasadach współwłasności. Drożejące nieruchomości powodują, iż często do zakupów dochodzi na kredyt z zabezpieczeniem hipoteki na rzecz banku. W pewnym momencie życia może okazać się, iż drogi życiowe partnerów rozchodzą się, a ci postanawiają podjąć decyzję, co uczynić dalej z nieruchomością. Jednym z rozwiązań jest przejęcie nieruchomości na własność przez jednego z partnerów bez spłat i dopłat z obietnicą wobec drugiego partnera, iż ten drugi zostanie zwolniony z obowiązku kredytowego, a raty będzie spłacać partner przejmujący nieruchomość. Podobne sytuacje mogą wygenerować obowiązek zapłaty podatku przez partnera zwalnianego z zapłaty kredytu. Organy podatkowe udzielały odpowiedzi, czy w takim stanie partner zwalniany ze spłaty kredytu osiąga przychód, który powinien zostać opodatkowany.
Ustalenia – tylko na piśmie
W celu zapewnienia jak największej transparentności transakcji wszystkie czynności warto dokonywać na piśmie. W pierwszej kolejności należy zadbać o spisanie przedwstępnej umowy zniesienia współwłasności nieruchomości. Czynność taka nie musi być dokonana w formie aktu notarialnego.
Zgoda banku
Kolejnym krokiem jest uzyskanie zgody banku na zwolnienie jednego z partnerów z zobowiązania kredytowego.
przyrzeczona umowa zniesienia współwłasności nieruchomości
Pozytywna decyzja banku powinna stanowić kluczowy warunek do przystąpienia do przyrzeczonej umowy zniesienia współwłasności nieruchomości, która na tym etapie już musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego. Omawiane zdarzenie podatkowe jest rozważane przy założeniu, że zniesienie współwłasności następuje bez wzajemnych spłat i dopłat.
Z chwilą podpisania umowy w formie aktu notarialnego ziszczą się przesłanki uzasadniające ewentualne obciążenie partnera zwalnianego z zapłaty kredytu obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Osoba taka nie zostanie obciążona koniecznością zapłaty podatku, jeśli do zniesienia współwłasności dojdzie po upływie pełnych pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia nieruchomości.
konsekwencje podatkowe
Jeśli jednak zniesienie współwłasności nastąpi przed upływem wspomnianego okresu, to partner zwalniany z kredytu może liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku. Organy podatkowe stoją na stanowisku, że przychód powstanie poprzez dokonanie analizy kilku wartości pieniężnych. W pierwszej kolejności należy ustalić rynkową wartość nieruchomości w chwili zniesienia współwłasności, a następnie ustalić, jaki udział w tej nieruchomości ma partner zwalniany z kredytu. Tak ustalona kwota jest kwalifikowana jako przychód uzyskany z tytułu odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości. Kwotę tę należy porównać z wartością nabywanego udziału podczas transakcji zakupu nieruchomości oraz z ewentualnymi nakładami poniesionymi na nieruchomość. Jeśli kwota przekazywanego udziału drugiemu partnerowi jest mniejsza lub równa równowartości udziału nabywanej nieruchomości z chwili nabycia, do której do równowartości udziału dodaje się ewentualne nakłady na nieruchomość, to nie sposób mówić o dochodzie partnera zwalnianego z zobowiązania kredytowego.
Dla przykładu, by zobrazować powyższe rozważania na konkretnych kwotach. Partnerzy nabywają mieszkanie w równych udziałach po 1/2 za 500.000 zł, czyli każdy z partnerów nabywa udział o wartości 250.000 zł. Każdy z partnerów wykłada w postaci nakładów na urządzenie mieszkania po 50.000 zł. Po czterech latach od nabycia mieszkania partnerzy rozstają się, a jeden z nich postanawia przejąć mieszkanie wraz z kredytem bez obowiązku spłaty drugiego. Wartość mieszkania w chwili zniesienia współwłasności wynosi 700.000 zł, a zatem połowa przejmowanego udziału wynosi 350.000 zł. Uwzględniając wcześniejsze rozważania, to dochód do opodatkowania zwalnianego partnera z zobowiązania kredytowego, wyniesie 50.000 zł (350.000-250.000-50.000). Partner nie zostałby obciążony obowiązkiem podatkowym, gdyby wartość mieszkania w chwili zniesienia współwłasności wynosiła równo lub mniej niż 600.000 zł, albo gdyby do zniesienia współwłasności doszło po upływie ponad pięciu lat licząc od końca roku, w którym doszło do nabycia mieszkania przez partnerów.
Opracował: adw. Marcin Moj
