Zakup nieruchomości na cele prowadzenia działalności gospodarczej – co warto sprawdzić?

nieruchomość

Przed przystąpieniem do zakupu nieruchomości, która będzie przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej należy zweryfikować co najmniej kilka istotnych obszarów.

Historia nieruchomości

Po pierwsze, należy zbadać historię nieruchomości a więc ustalić, kto przed sprzedającym był właścicielem nieruchomości, na jakiej podstawie prawnej nieruchomość przeszła na ostatniego właściciela (umowa sprzedaży, umowa darowizny, spadek, aport). Konieczne będzie przejrzenie dokumentów złożonych w sądzie wieczystoksięgowym (np.: aktów notarialnych dokumentujących umowę sprzedaży nieruchomości). Należy zapytać się właściciela nieruchomości czy były przygotowywane opinie rzeczoznawców wystawiane dla nieruchomości lub jej części, gdyż wiele wartościowych informacji jest zawartych w tego typu opracowaniach, w tym też co do wartości rynkowej nieruchomości.

Warto sprawdzić czy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej oraz dokonać inwentaryzacji nieruchomości przez geodetę posiadającego uprawnienia państwowe.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Następnym zagadnieniem do sprawdzenia jest wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uzyskamy informacje o tym, jakie inwestycje mogą być realizowane na poszczególnych działkach. Jeśli planowanej przez przedsiębiorcę działalności nie ma dla danej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego to bez zmiany tego planu przedsiębiorca nie będzie mógł prowadzić działalności gospodarczej, tj. nie uzyska zatwierdzenia projektu budowlanego i nie otrzyma pozwolenia na budowę ze względu na niezgodność z obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Budynki i budowle

Jeśli na nieruchomości są postawione budynki i budowle warto właściciela poprosić o okazanie kopii pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie budynku (budowli). Przy okazji należy sprawdzić ewidencje prowadzone przez starostwo dla tej nieruchomości, a więc uzyskać wypis z ewidencji gruntów oraz kartoteki budynków a także wyrys z mapy ewidencyjnej. Właściciela nieruchomości należy poprosić o okazanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, pozwolenie na budowę, pozwolenie na użytkowanie, jeśli było wymagane, a także o zatwierdzenia, zgody, odbiory dotyczące istniejących zabudowań. Chodzi o to aby uniknąć ryzyka związanego z koniecznością legalizacji samowoli budowlanych, co jest czasochłonne i kosztowne.

Kwestie podatkowe

Przy sprawdzaniu stanu prawnego nieruchomości należy zweryfikować wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste oraz wielkość płaconego podatku od nieruchomości. Zatrzymując się na kwestiach podatkowych trzeba dowiedzieć się czy kupowana nieruchomość nie stanowiła przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa sprzedającego oraz czy w stosunku do budynków, budowli lub ich części znajdujących się na nieruchomości nie przysługiwało sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego albo, czy sprzedający nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty VAT podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów. Należy zapytać się o zasady prowadzonej amortyzacji podatkowej oraz wysokości odpisów amortyzacyjnych związanej z budynkami i budowlami.

Należy uzyskać właściwe zaświadczenia z organów podatkowych (US, ZUS, gmina, PFRON) o braku zaległości podatkowych oraz dotyczących składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne i innych obowiązkowych opłat, jeśli sprzedający jest przedsiębiorcą.

Umowy związane z nieruchomością

Następnym etapem sprawdzania nieruchomości będzie zweryfikowanie umów z dostawcami usług (energia elektryczna, gaz, woda, wywóz śmieci, telefony, utylizacji odpadów przemysłowych, itp.). Należy sprawdzić też inne umowy dotyczące nieruchomości, takie jak umowy najmu, dzierżawy, użytkowania, używania, leasingu, ubezpieczenia nieruchomości, itp.

Inne istotne kwestie

Wymienione powyżej zagadnienia są przykładowymi, które należy zweryfikować przed nabyciem nieruchomości. Ponieważ każda nieruchomość ma własną specyfikę, może okazać się, iż dodatkowe kwestie należy brać pod uwagę. Przykładem mogą być zagadnienia wodnoprawne lub konieczność sprawdzenia czy nieruchomość nie jest wpisana do gminnej lub wojewódzkiej ewidencji/rejestru zabytków albo czy nieruchomość nie znajduje się na obszarze rewitalizacji.